1) Texte complet FR + 2) Texte complet NL

Numéro : JC98AN2_1 Date : 1998-10-23 Juridiction : COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE Siège : CHARLIER Rapporteur : STORCK Min. Public : PIRET Numéro de rôle : C970368F

LOUAGE DE CHOSES. - BAIL COMMERCIAL. - Fin (congé. Renouvellement. Etc). - Refus de renouvellement. - Indemnité d'éviction. - Motif de rechange. - Effet. - Art. 25, al. 1er, 1° en 3°, L. du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en vue de la protection du fonds de commerce.

Lorsque le bailleur a refusé le renouvellement d'un bail commercial en vue de reconstruire l'immeuble loué, qu'il n'a pas réalisé cette intention dans le délai légal mais qu'il a, dans ce délai, affecté l'immeuble à une destination non commerciale, il ne doit pas payer d'autre indemnité d'éviction que celle due en cas de reconstruction.
-CODE CIVIL DU 30-04-1951,ART 25,L1,1°-CODE CIVIL DU 30-04-1951,ART 25,L1,3°
LA COUR, Vu le jugement attaqué, rendu le 13 mai 1997 par le tribunal de première instance de Bruxelles, statuant en degré d'appel; Sur le moyen pris de la violation des articles 16, I, 2° et 3°, et 25, alinéa 1er, 1° et 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en ce que, saisi des conclusions de la demanderesse soutenant qu'elle n'était pas redevable de l'indemnité complémentaire d'éviction dès lors qu'elle avait donné à l'immeuble une affectation non commerciale qui lui aurait permis, conformément à l'article 25, alinéa 1er, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, la reprise sans indemnité ou moyennant une indemnité égale ou inférieure à celle qu'elle avait dû supporter, le jugement décide que "l'article 25.3 de la loi du 30 avril 1951 ne permet pas au bailleur de modifier le motif du refus de renouvellement pour échapper au paiement de l'indemnité d'éviction légale ou pour postuler sa réduction" et déclare, dès lors, fondée la demande de la défenderesse en paiement d'une indemnité d'éviction de trois ans de 889.793 francs, alors qu'en vertu de l'article 25, alinéa 1er, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, l'indemnité de trois ans de loyer, qui est due au preneur lorsque le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur, n'est pas due lorsque le bailleur donne à l'immeuble une affectation qui aurait permis la reprise sans indemnité ou moyennant une indemnité égale ou inférieure à celle qu'il a dû supporter; que cette disposition autorise ainsi le bailleur à invoquer un motif de rechange lui permettant précisément d'échapper au paiement de l'indemnité légale d'éviction prévue audit article 25, alinéa 1er, 3°; qu'il est constant en l'espèce que la demanderesse a refusé le renouvellement du bail de la défenderesse sur la base de l'article 16, I, 3°, en invoquant sa volonté de démolir et de reconstruire l'immeuble loué; que ce motif a donné lieu au paiement d'une indemnité d'éviction d'un an de loyer, payée par la demanderesse; que l'article 25, alinéa 1er, 1°, de la même loi prévoit que l'indemnité d'éviction est égale à un an de loyer si le bailleur entend affecter l'immeuble à une destination non commerciale par application de l'article 16, I, 2°, de la loi du 30 avril 1951; que l'affectation non commerciale que la demanderesse invoquait à titre de motif de rechange aurait ainsi permis la reprise moyennant une indemnité égale à celle qu'elle avait dû supporter; que le jugement n'a pu, dès lors, sans violer l'article 25, alinéa 1er, 3°, de la loi du 30 avril 1951 et plus spécialement la deuxième phrase de cette disposition, décider que cet article ne permet pas au bailleur de modifier le motif du refus de renouvellement du bail pour échapper au paiement de l'indemnité d'éviction légale ou pour postuler sa réduction et ne pas rechercher, pour ce motif, si en l'espèce la demanderesse avait ou non donné à l'immeuble une affectation non commerciale comme elle le soutenait (violation des articles 16, I, 2° et 3°, et 25, alinéa 1er, 1° et 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux) : Attendu qu'en vertu de l'article 25, alinéa 1er, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le bailleur qui, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas dans les six mois l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur, est redevable d'une indemnité; Que la deuxième phrase de cet article dispose toutefois que cette indemnité n'est pas due si le bailleur donne à l'immeuble une affectation qui lui aurait permis la reprise sans indemnité ou moyennant une indemnité égale ou inférieure à celle qu'il a dû supporter; Attendu que le jugement attaqué constate que la demanderesse s'est refusée au renouvellement du bail en invoquant, sur la base de l'article 16, I, 3°, de la loi du 30 avril 1951, sa volonté de reconstruire l'immeuble dans lequel la défenderesse exerçait son activité; Attendu que la demanderesse soutient avoir affecté le bien à une destination exclusive de toute entreprise commerciale, ce qui lui eût permis de refuser le renouvellement du bail sur la base de l'article 16, I, 2°, de la loi du 30 avril 1951; Attendu que l'article 25, alinéa 1er, 1°, de cette loi fixe à un an de loyer l'indemnité due par le bailleur qui se prévaut de l'un ou de l'autre de ces deux motifs de refus; Attendu qu'ayant refusé d'examiner si la demanderesse n'avait pas affecté l'immeuble à une destination exclusive de toute entreprise commerciale au seul motif que "l'article 25, (alinéa 1er), 3°, de la loi du 30 avril 1951 ne permet pas au bailleur de modifier le motif du refus de renouvellement du bail pour échapper au paiement de l'indemnité d'éviction légale ou pour postuler sa réduction", le tribunal n'a pas justifié légalement sa décision; Que le moyen est fondé; PAR CES MOTIFS, Casse le jugement attaqué; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement cassé; Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond; Renvoie la cause devant le tribunal de première instance de Nivelles, siégeant en degré d'appel.

Numéro : RC98AN2_1 Date : 1998-10-23 Juridiction : HOF VAN CASSATIE, FRANSTALIGE AFDELING, 1E KAMER Siège : CHARLIER Rapporteur : STORCK Min. Public : PIRET Numéro de rôle : C970368F

HUUR VAN GOEDEREN. - HANDELSHUUR. - Einde (opzegging. Huurhernieuwing. Enz). - Weigering tot verlenging. - Vergoeding wegens uitzetting. - Andere reden. - Uitwerking. - Art. 25, eerste lid, 1° en 3°, Handelshuurwet.

Wanneer de verhuurder de verlenging van een handelshuur geweigerd heeft om het verhuurde goed te kunnen wederopbouwen, dat voornemen niet binnen de wettelijke termijn ten uitvoer gebracht heeft, maar het goed binnen die termijn voor een ander gebruik dan voor handel heeft bestemd, dient hij geen andere uitzettingsvergoeding te betalen dan die welke hij verschuldigd is ingeval van wederopbouw.
-BURGERLIJK WETBOEK VAN 30-04-1951,ART 25,L1,1°-BURGERLIJK WETBOEK VAN 30-04-1951,ART 25,L1,3°
HET HOF, Gelet op het bestreden vonnis, op 13 mei 1997 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel; Over het middel : schending van de artikelen 16, I, 2°, en 3°, en 25, eerste lid, 1° en 3°, van de wet van 30 april 1951 op de handelshuur, doordat het vonnis, op de conclusie van eiseres ten betoge dat zij geen aanvullende vergoeding wegens uitzetting verschuldigd was, omdat zij het goed voor een ander gebruik dan voor handel bestemd had, wat haar overeenkomstig artikel 25, eerste lid, 3°, van de wet van 30 april 1951 op de handelshuur de mogelijkheid zou hebben geboden om het goed terug te nemen zonder vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de vergoeding die zij had moeten dragen, beslist dat "de verhuurder op grond van artikel 25.3 van de wet van 30 april 1951 niet het recht heeft om de hernieuwing om een andere reden te weigeren, met de bedoeling om te ontsnappen aan de wettelijke vergoeding wegens uitzetting of om de verlaging ervan te vorderen", en derhalve de vordering van verweerster tot betaling van een uitzettingsvergoeding van drie jaar ten bedrage van 889.793 frank gegrond verklaart, terwijl krachtens artikel 25, eerste lid, 3°, van de wet van 30 april 1951 op de handelshuur, de vergoeding van drie jaar huur, die aan de huurder verschuldigd is wanneer de verhuurder, zonder van een gewichtige reden te doen blijken, het voornemen op grond waarvan hij de huurder uit het goed heeft kunnen zetten, niet ten uitvoer brengt, niet verschuldigd is wanneer de verhuurder aan het goed een bestemming geeft, die hem de terugneming mogelijk zou hebben gemaakt zonder vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de vergoeding die hij heeft moeten dragen; de verhuurder aldus krachtens die bepaling het recht heeft om een andere reden aan te voeren wat hem precies de mogelijkheid geeft te ontsnappen aan de betaling van de wettelijke vergoeding wegens uitzetting als bedoeld in artikel 25, eerste lid, 3°; het te dezen vaststaat dat eiseres de hernieuwing van de huur van verweerster heeft geweigerd op grond van artikel 16, I, 3°, met het argument dat zij het verhuurde goed wilde afbreken en wederopbouwen; eiseres om die reden een uitzettingsvergoeding van één jaar huur heeft betaald; artikel 25, eerste lid, 1°, van voornoemde wet bepaalt dat de vergoeding wegens uitzetting gelijk is aan één jaar huur, wanneer de verhuurder verlangt het goed te bestemmen voor een ander gebruik dan voor handel, bij toepassing van artikel 16, I, 2°, van de wet van 30 april 1951; eiseres, door als nieuwe reden aan te voeren dat zij het goed voor een ander gebruik dan voor handel bestemde aldus het goed had kunnen terugnemen tegen een vergoeding gelijk aan de vergoeding die zij had moeten dragen; het vonnis derhalve, niet zonder artikel 25, eerste lid, 3°, van de wet van 30 april 1951, meer bepaald de tweede zin van die bepaling, te schenden heeft kunnen beslissen dat de verhuurder op grond van dat artikel niet het recht heeft de hernieuwing van de huur om een andere reden te weigeren met de bedoeling om te ontsnappen aan de wettelijke vergoeding wegens uitzetting of om de verlaging ervan te vorderen, en het niet op die grond heeft kunnen verzuimen na te gaan of eiseres te dezen het goed al dan niet voor een ander gebruik dan voor handel had bestemd, zoals zij betoogde (schending van de artikelen 16, I, 2° en 3°, en 25, eerste lid, 1° en 3°, van de wet van 30 april 1951 op de handelshuur) : Overwegende dat krachtens artikel 25, eerste lid, 3°, van de wet van 30 april 1951 op de handelshuur, de verhuurder die, zonder van een gewichtige reden te doen blijken, het voornemen op grond waarvan hij de huurder uit het goed heeft kunnen zetten, niet ten uitvoer brengt binnen zes maanden, een vergoeding verschuldigd is; Dat luidens de tweede zin van dat artikel deze vergoeding evenwel niet verschuldigd is, indien de verhuurder aan het onroerend goed een bestemming geeft die hem de terugneming mogelijk zou hebben gemaakt zonder vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de vergoeding die hij heeft moeten dragen; Overwegende dat het bestreden vonnis vaststelt dat eiseres de huurhernieuwing geweigerd heeft en daartoe op grond van artikel 16, I, 3°, van de wet van 30 april 1951 aanvoerde dat zij het goed waarin verweerster haar werkzaamheid uitoefende wilde wederopbouwen; Overwegende dat eiseres betoogt het onroerend goed een bestemming te hebben gegeven die elke handelsonderneming uitsloot, wat haar de mogelijkheid zou hebben geboden om de hernieuwing van de huur te weigeren op grond van artikel 16, I, 2°, van de wet van 30 april 1951; Overwegende dat artikel 25, eerste lid, 1°, van die wet de vergoeding die verschuldigd is door de verhuurder, wanneer hij zich beroept op één van die twee redenen om de hernieuwing te weigeren, vaststelt op één jaar huur; Overwegende dat de rechtbank, nu ze niet nagaat of eiseres aan het goed geen bestemming had gegeven die elke handelsonderneming uitsloot op de enkele grond dat "de verhuurder op grond van artikel 25, (eerste lid), 3°, van de wet van 30 april 1951 niet het recht heeft om de huurhernieuwing om een andere reden te weigeren, met de bedoeling om te ontsnappen aan de wettelijke vergoeding wegens uitzetting of de verlaging ervan te vorderen", haar beslissing niet naar recht verantwoordt; Dat het middel gegrond is; OM DIE REDENEN, Vernietigt het bestreden vonnis, Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het vernietigde vonnis; Houdt de kosten aan en laat de uitspraak daaromtrent aan de feitenrechter over; Verwijst de zaak naar de Rechtbank van Eerste Aanleg te Nijvel, zitting houdende in hoger beroep.